m6米乐平台注册博鳌工业开展大会丨黄立平：关于工业园区的四个诘问

　　十分高兴有时机跟咱们一起评论工业园区开展的问题。两年前的这个时分，我在这儿评论过一个标题，叫做“走出地产逻辑”，首要讲的是工业园区作为脱胎于房地产的一种空间服务方法，面临城市化的新开展阶段的课题，以及工业园本身遇到的存量年代的危险，怎样回归事物的实质，

　　实践这个标题的中心，在两年前就现已看到了，房地产本身在土地溢价为首要的盈余来历，高杠杆、高周转这样的运营方法以及资金本钱的接二连三的加速翻滚这种形式，它的局限性和不行继续性。当然这个时刻曩昔了两年，特别是上一年突发的疫情，使得许多企业都遭遇到一些困难，这个潮水退去之后，咱们发现商业形式很重要，运营方法很重要，由于有些咱们看到了在裸奔。

　　我想今日跟咱们又一次的来评论工业园区问题，对我来讲是将“走出地产逻辑”这样的出题进一步地延伸。咱们仍是要去诘问一些相对实质的问题，曩昔的两年，我大约阅历了各式各样的可以说是千奇百怪的事例，参加过确诊，参加过策划，咱们本身也实践了大约20多个项目，所以遇到的问题纷纭杂乱，假如有时机我下次再来跟咱们共享，我会挑一些有代表性的事例，或许讲得会愈加生动，切入得也简略引起咱们的共识。

　　可是当下，我觉得仍是一些遍及的问题，或许比较实质的问题，或许更具有紧迫性，所以这次我想环绕工业园区的可继续开展，从四个方面来进一步诘问，咱们走出了地产逻辑今后，咱们将会是什么样的逻辑。

　　我所看到的各种千奇百怪的工业园区的事例，其间有一个比较一起的特色，便是出资的主体或许说运营的主体，还没有搞清楚这件事的实质是什么的时分，就参加其间。关于这个工作囫囵吞枣，随声附和，或许凭自己曩昔的商业经历和那种简略的判别，这样来参加商业实践，当然是会遇到危险的，从某种意义上讲，我的观点更多的状况是被这种商场或许说咱们讲商场经济的大潮，其实是裹胁了。它对这个问题的实质没有看清楚之前就参加其间，你想它的思想方法和这件工作终究是什么样的联络，我觉得也只能得出这样的定论。

　　咱们一般看到的为什么要参加工业园区的出资，或许说要参加工业园区的运营，一般商场化的视点会有三个方面的起点或许说三个方面的意图。

　　榜首是为了获得土地的溢价，所以我这儿说到，要想获得土地的溢价参加工业园区的出资，此路是不通的。这儿十分重要的道理，便是各地涉及到工业开展的用地都是优惠的地价，假如说咱们的起点是看到了这个地价比较廉价，咱们期望经过开发的方法来获得土地的溢价，这件工作假如说十年前还有时机，那么当下是必定没有时机的。政府对这个问题的认知必定是高于咱们遍及认知的，所以冲着土地溢价去，你必定会遇到各式各样的束缚，各式各样的问题，或许很难走到。

　　第二，要经过地产开发的方法获得收益吗？咱们的判别是，盈余的空间越来越小。从事房地产的事务咱们都十分的明晰，咱们现在正进入盈余的年代或许叫做存量的年代，这个年代的一起特征便是这么多国家、这么多城市不需求多的房子，最简略盈余和最简略发生存量的会是什么？购买力来自哪里？其实这个问题在工业园区这个范畴就愈加杰出。我就不详细讲在哪些城市，大体有多大的存量，可是可以必定地讲，存量是遍及的，乃至越是竞争力比较弱的城市，存量越大。假如在房地产的主战场上感受到咱们的毛利是下降的趋势，在这个范畴里边，就不只仅是下降的趋势，就有或许是彻底误。

　　第三，是要把它作为一个讲故事的噱头吗？“挂羊头卖狗肉的”的方法今日几乎是行不通了，我在几年前还常常遇到一些公司本身的战略里边就说到“工业购地”，当地政府的认知只需求一两个项目，就可以把这个规则很简略的把握了，所以实践上我觉得今日有些当地或许还有片区开发的时机，那仍是一级土地收拾的事务，假如期望用工业开展来成为获得房地产开发时机，我觉得这个路现在必定是走不下去。曩昔咱们遇到许多做住所的公司跟咱们商议怎样协作，到目前为止，咱们也还没有找到一个协作的成果很好，各方面都比较满意的事例。需求比较明晰讲的是，当咱们来考虑工业园区开展问题的时分，来挑选从事工业园区事务的时分，只需两条理由是合理的、合理的，是可以成为一个可继续事务开展方向的。榜首便是它是为区域经济添加工业开展动力，

　　需求比较明晰讲的是，当咱们来考虑工业园区开展问题的时分，来挑选从事工业园区事务的时分，只需两条理由是合理的、合理的，是可以成为一个可继续事务开展方向的。榜首便是它是为区域经济添加工业开展动力，第二是为新式企业有用装备空间资源；环绕这两个方向考虑的是这个事务的正路。

　　首先是靠两种认知才能，榜首种是区域经济和区域工业高功率安排的规则。之所以咱们有时机在任何一个区域可以从事工业园区的出资、开发、运营的事务，是咱们对这个区域的经济和工业开展有满足的认知，假如你从来没有考虑过这个当地的工业结构问题，它的职业规则问题，它的经济开展的根底潜力在哪里的问题，跟外部国际怎样发生联络的问题，那么你对这个问题知道必定是不行的。

　　第二，你一旦要从事空间上比较大规模的要素整合，你必定要涉及到对职业规则的知道。咱们常常遇到许多人讲，城市的写字楼跟工业园区终究差异在哪里？我就常常讲，咱们就问一个问题，交易是职业吗？交易不是职业，可是它是一种经济局势，是一种商业局势，城市一般的写字楼一般服务的是金融、交易、城市服务，这个规则不太需求去深化做职业研讨，你依照一般的规则，找建筑师把楼规划好了，只需形状和空间的体会好，大体不同不大，可是工业园区是要面临职业，假如任何一个职业都没有深入的认知，你进入进去，会不断层出不穷的问题把你难倒。

　　咱们就随意举一个职业——文创，什么样的空间合适文创？没有本身答复，文创里边还有许多的细分范畴，比方说咱们从事视觉艺术创作的需求的空间，从事数字艺术的需求的空间，从事电影的所需求的空间彻底不相同，所以你对职业的深入认知，决议了你可以参加这个事务的底子门槛。所以没有职业布景来做这件工作是危险十分大的，当然，要到达从事工业园区开展所必备的认知才能，我觉得这五个方面是十分重要的，要有科学的思想和理论的思想，不只要知其然，还要知其所以然，囫囵吞枣不行，头痛医头，脚痛医脚不行。

　　咱们看到许多项目现已做出了规划，再来评论招商，再来评论服务的方针，这是舍本求末的，这样的项目出来的进程不或许是符合需求的。非专业化不行，认知才能只能从实践来，假如现在要找这样的教科书也十分难找到。

　　靠什么做？要靠深沉的职业布景和工业资源的整合才能，一个从事工业园区开展的企业，假如他的首要领导者、决策者和执行者没有详细的工业运营的经历，没有详细的某些职业的经历，其实做这件工作是经历不足的。房地产作为一种方法能起根底效果，可是你只需加上了某些工业的职业布景，这两个叠加才具有做工业园区的底子判别，所以从这个意义上讲，深沉的职业布景，我觉得作为可继续的公司来讲，那是咱们需求去想方法要树立的。有了这个布景，并意味着你有这个才能，所以构建工业资源的整合才能也十分重要。比方在任何一个工业范畴，假如要到达有用的供应链整合的方针，假如对这个职业的一切资源不行以有十分明晰的了解的话，这件事底子就无从

　　要靠跨职业的企业资源的堆集。也便是说，你有过长时刻服务科技企业、新式企业的经历和堆集，这些资源是可以不断的在你新的开展中去发挥效果的，就像咱们曩昔做商业地产的客户堆集，这个规则是相同的，可是这是两种彻底不的客户结构，彻底不同的客户需求的规则，

　　要靠当地政府的协同与加持，由于开展经济、开展工业、前进工业的竞争力，首先是当地政府的方针，也是他的职责，假如你想说你要做这件工作，跟当地政府不能到达一起，不能有一起的愿景，这件事也做不成。

　　榜首是凭一起理念，工业园区开展到今日的存量年代，还可以有生命力，或许说可以继续发挥它的专业性服务的效果，假如说你作为一个事务主体，你不行以有本身的实践中总结的理念，我觉得这件事是十分难的。这儿我想特别说到的，便是曩昔咱们在多年的实践中，提了一城一法和一园一策，着重的是中国传统的才智，孙子兵法里讲打败不复，任何一种成功的经历是不能拿来仿制的，现在在房地产范畴里见到最多的词便是仿制，仿制是一个工业文明和工业化的产品，是一种文明产品，可是现在放在工业园区这个范畴里，咱们看到的规划几个不同的单体就很多批量的仿制这种方法，正在发生城市的损害，正在被更多的人作为讨厌、排挤的方针。

　　假如咱们把这样的一种方法作为底子方法，乃至作为本身法宝，那我觉得未来这条路是必定走不通的。第二是全生命周期运营理念，也便是你在考虑园区的时分，不是说怎样把房子卖掉，怎样榜首批的房子租出去，你要考虑这些企业在里边经过多年的开展，他们的生长，未来或许这些空间的再利用，工业园区看的时刻要更长，这种眼光所出来的规划，才有或许对城市是一个福音。咱们见到20年不到就拆掉的工业园区举目皆是，没有新的开展理念，这条路必定是走不下去的。

　　二是凭方法论立异才能。任何一个企业要在本身范畴内获得跟他人不同的开展，或许说超越平均水平的开展质量，或许说独具特色，具有不行代替的价值，就有必要得有自己的方法论，这个方法论不是书本上的东西，是实践中得来的理论，在实践中总结提炼出来的东西，今日任何一家要从事这个事务的公司，你要好好自我做一个评价，咱们本身对它的认知怎样，咱们能不能找到自己的理念，能不能有方法论，假如你没有，你是否可以从他人的实践中找到符合你的，有启示，可以成为方法的东西。假如找不到，参加其间结果必定是不会太好。

　　曩昔咱们在实践中总结出三个方面可以作为方法论来评论的方法，我也供给给咱们参阅。

　　榜首是体系规划，咱们都知道城市规划本身的缺点，咱们期望到城市里寻觅答案几乎是不或许的，一个区域的工业开展有必要从工业本身，从空间的可继续性，从各方面的配套条件来做出判别，从这个意义上讲规划的一起性和本身可以在规划上的方法上的奉献，十分重要。跟一般咱们遇到的房地产项目不太相同的，便是这样的项目策划是应该把工业的内涵规则把握清楚今后，才有或许做出有针对性的战略上的建议和

　　第二是灵敏定制，咱们最近两年一直在着重不能仿制，那用什么方法来代替呢？咱们以为在一个区域内，可以用开发的方法来安排工业，它的合理性是空间可以得以优化，根底设施可以前进运用功率。可是假如你不能针对每一个企业的需求来进行空间建造，这样的进程是一个比较可怕的，怎样用灵敏定制的方法在一个区域内，比方一平方公里范围内，可以为上百家企业供给他们本身一起需求的空间，这是一个可继续十分重要的课题，未来可以凭仗信息技术的前进，人工智能的开展，或许会供给一些数字化的供运营运用的空间解决方案，咱们再经过人的沟通，把两方面的要素放进去，或许找到一种城市形状上的十分好的，有针对性的方法

　　第三是归纳运营，咱们都知道曩昔做住所，服务成为品牌十分重要的竞争力，可是工业园区的服务往往要比住所杂乱得多，它涉及到企业所需求的其他出产要素，你怎样整合今后供给给企业，可以在这儿发明更好的工业生态，从这个意义上讲，就十分需求一个团队，或许有五种六种事务，可是是一个一体化的办理，这也是这个范畴未来服务十分值得评论的

　　三是凭安排开展才能与跨区域协同机制。这也是致力于建造的工作重点，你本身的安排开展才能能否在更多城市、更多区域，你所运营的园区可以把它构成网络，你只需构成巨大的网络今后，这些资源才有优化

　　四是凭数字化渠道，数字化将会未来成为把工业要素可以整合，可以作为装备根据的十分重要的根底，一方面是工业资源生态化，它需求从三个维度来进行整合。第二是办理运营服务一体化，从数据渠道上怎样把参加的政府、园区的运营者、各种社会专业服务供给者以及其他的要素装备者，一起可以放到这个渠道上来，经过最底子的服务带动运营、带动办理，最终成为园区运营的重要数据凭仗，这也是咱们这几年在打造的，作为工业园可继续运营的重要凭仗东西。

　　五是凭商场化，立异盈余形式的中心，工业服务，价值共享。曩昔经过房地产的盈余形式，经过土地的溢价形式，未来不或许成为作为工业园区的重要盈余来历，咱们做这个事务，假如你是一个商场化的起点，你的盈余从何而来呢？榜首是从你服务的企业价值提升来，离开了股权出资，我以为这个事务或许是短期可以存在，长时刻便是一个不动产的事务，不或许有新的价值，再便是必定当地经济的开展成为共赢者，成为共享者，也便是共享未来经济的增量，将会成为这个事务的可继续开展和继续盈余的首要来历。